Ça y est ! Vous avez trouvé la maison de vos rêves ! ( si ce n’est toujours par le cas je vous invite à consulter cet article ) et vous êtes sur le point de signer un compromis de vente.

Le compromis vaut vente

Le compromis de vente est un avant contrat qui vous engage, vous et le vendeur de la même façon. Le vendeur s’engage à vous céder son bien et vous, vous acceptez de le lui acheter et versez ce qu’on appelle un dépôt de garantie (5 à 10% du prix du bien). Ce dépôt de garantie constitue un acompte sur le prix de vente. À ce stade, vous êtes tous deux engagés. Si l’une des parties décide de renoncer, l’autre peut exiger des dommages et intérêts et même obliger à finaliser la vente par voie judiciaire.

Peut-on changer d’avis après la signature du compromis de vente?

10 jours est le délai dont vous disposez pour changer d’avis sans motif et sans pénalité. L’article L.271-1 du code de la construction et de l’habitation vous accorde 10 jours pour vous « rétracter »(mot utilisé dans le jargon). Vous devrez faire connaître votre décision à la personne désignée dans le compromis de vente (le vendeur ou son mandataire) par lettre recommandée avec avis de réception avant la fin des 10 jours. Si vous respectez ce délai, le compromis sera caduc et les sommes que vous avez versées vous seront restituées dans le délai de 21 jours à compter du lendemain de la date de la rétractation. Selon l’article 642 du code de procédure civile, si le dernier jour du délai de rétractation tombe un samedi, un dimanche, un jour férié ou chômé, il est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

Le délai de rétractation court à compter du lendemain de la première présentation par la Poste même si le vendeur ou son mandataire ne récupère pas le recommandé à la poste. Concrètement, cela signifie que le délai court même si le vendeur ne va pas chercher la lettre recommandée à la Poste.

 

Le délai de rétractation ne s’applique pas à l’acheteur d’un terrain à bâtir même s’il prévoit d’y construire sa maison (Cour de Cassation du 4 février 2016).

Le contenu du compromis de vente

Le compromis de vente que vous signez précise les conditions particulières, les conditions suspensives de la transaction et la date butoir à laquelle l’acte de vente définitif devra être signé. Les conditions suspensives ont pour finalité de suspendre le contrat à la survenance d’un évènement futur et incertain. Le compromis ne produira donc ses effets que si ces dernières se réalisent. Dans le cas contraire, si les conditions ne sont pas réalisées dans les délais prévus, le vendeur et l’acquéreur sont libérés de leurs engagements et le dépôt de garantie est restitué. Le compromis comporte presque systématiquement ces 3 conditions suspensives :

1. la renonciation par une collectivité publique à exercer son droit de préemption sur le bien
2. la situation hypothécaire apurée au moment de la vente
3. l’absence de servitude d’urbanisme ou d’utilité publique grevant le bien.

La condition suspensive pour l’obtention d’un prêt est la plus fréquemment utilisée. Elle est aussi d’ordre public. En effet, elle est réputée conclue même si elle ne figure pas dans le compromis de vente. Toute violation de cette règle entraine la nullité du contrat. Si vous avez recours à un prêt pour acheter votre maison, vous devez le signaler lors de la signature du compromis de vente. L’obtention du prêt n’étant pas acquise au moment de la signature du compromis, la condition suspensive vous protège. Si vous n’obtenez pas un prêt conforme aux caractéristiques mentionnées ( durée, montant et taux maximum que vous acceptez) et dans le délai fixé dans le compromis, vous serez remboursé immédiatement et intégralement de toute somme versée d’avance. Si au contraire, vous n’avez pas recours au crédit, vous devez le dire et écrire à la main que vous renoncez à bénéficier de la condition suspensive. D’autres conditions suspensives peuvent être prévues dans le compromis en fonction de votre situation :

• une acquisition subordonnée à la vente
• une acquisition subordonnée à l’obtention d’un permis de construire etc…

Où signer le compromis de vente ?

Le compromis de vente peut être signé sous seing privé c’est à dire uniquement entre les seules parties. Il est également possible de le signer devant notaire. Depuis la loi Alur de 2014, un nombre important d’informations doivent être annexés au compromis de vente. Signer un compromis de vente sans notaire peut conduire à la nullité de la vente si vous oubliez certaines pièces obligatoires  à annexer au compromis de vente. De plus, la rédaction du compromis ne s’improvise pas. Je vous recommande donc vivement de faire appel à un notaire. Spécialiste du droit immobilier, il pourra vous conseiller et rédiger les clauses adaptées à votre situation. En effet, les clauses qui figurent dans votre compromis sont très importantes car le contrat définitif va les reprendre. Sachez toutefois que si vous prévoyez un délai de plus de dix-huit mois entre le compromis de vente et l’acte de  vente définitif, la signature devra impérativement se faire devant notaire auquel cas le compromis ne sera pas valable.

Quels sont les documents à annexer au compromis de vente ?

Différents documents doivent être annexés au compromis de vente dans le but de mieux vous informer.

• Les diagnostics techniques (amiante, plomb, termites, performance énergétique, gaz, électricité, mérule) dont la liste varie selon l’ancienneté de l’immeuble, de ses installations et de sa situation géographique.
• l’information sur le système d’assainissement
• les avis de taxe foncière et d’habitation

La loi Alur oblige à intégrer davantage de documents au compromis :

• les éléments relatifs à l’organisation de l’immeuble, à la situation financière du copropriétaire et de la copropriété
• le carnet d’entretien de l’immeuble
• et le diagnostic de mise en copropriété

Réitération du compromis de vente

Dès lors que les conditions suspensives sont levées, le notaire réunit les parties pour la lecture et la signature de l’acte. La vente est alors définitivement conclue.

à vous de jouer !

Dites-moi dans les commentaires, si cet article vous a été utile et surtout où vous en êtes dans vos démarches.

Séverine.